E’ domenica mattina, siete sdraiati sul vostro letto e state per alzarvi quando vi accorgete che sul soffitto sopra di voi c’è una macchina di umido che la sera prima non c’era. Potrebbe essere una perdita di una tubatura o un’infiltrazione. Ma certamente, qualunque cosa sia andrà riparata. E come tutti voi sapete, farlo non è gratis. Ma chi dovrà pagare la riparazione ed eventualmente risarcire i danni, se ci sono anche, purtroppo, ulteriori danni?
Non preoccupatevi, è una situazione abbastanza comune, per questo potremo fare affidamento a delle regole certe ed affidabili per risolvere la questione.
Innanzitutto, i punti che si devono tenere a mente per rispondere alle nostre domande sono essenzialmente tre:
- Prima di tutto identificare la natura della macchia d’umido, se deriva cioè da una perdita ad una tubatura, oppure se per esempio ci troviamo all’ultimo piano, se si tratta di una semplice infiltrazione d’acqua dall’esterno.
- In secondo luogo, nel caso di una perdita ad una tubatura, bisogna localizzare da che punto provenga, perché dalla sua localizzazione dipende proprio l’attribuzione della spesa di riparazione.
- Da ultimo, eventualmente, appurato che è il nostro appartamento a dover sostenere la spesa, capire se dovrà pagare il proprietario dell’appartamento o l’inquilino.
Sembra complesso, ma in realtà non lo è, tenete presente che andando a risolvere il primo punto andiamo a risolvere in parte anche il secondo.
Infatti sia che il danno provenga da una perdita che da una infiltrazione il principio cardine che regola l’attribuzione della responsabilità civile, e quindi l’obbligo di farsi carico delle spese di riparazione e dell’eventuale risarcimento dei danni causati, è lo stesso. Ed è contenuto dell’art. 2051 del c.c.: paga il proprietario o del tubo se abbiamo una perdita o il proprietario del solaio\parete se abbiamo un’infiltrazione. Insomma, chi rompe, o semplicemente, non si preoccupa della manutenzione, paga!
Dunque se sopra di noi c’è un terrazzo di proprietà di un altro condomino, pagherà lui, se invece c’è un terrazzo condominiale pagherà il condominio (quindi la spesa verrà divisa fra tutti i condomini compreso tu che hai subito il danno).
La cassazione ha però chiarito che anche se il terrazzo di sopra è di proprietà di uno dei condomini, pagherà in parte (2/3) anche il condominio, nel caso in cui l’amministratore non abbia fatto i lavori che doveva fare oppure se l’assemblea condominiale non si sia occupata di deliberare sui lavori di manutenzione straordinaria che dovevano essere fatti al terrazzo.
Questo perché il tetto, il lastrico solare e il terrazzo, anche se di proprietà esclusiva di uno dei condòmini – svolgono una funzione di copertura del l’edificio e, perciò, l’obbligo di provvedere alla loro riparazione e manutenzione, grava, in parte per i 2/3, su tutti i condòmini.
Ma veniamo al caso, della tubatura.
Sembra più complicato ma invece non lo è.
Come detto la perdita va localizzata. Per farlo, dopo aver avvisato l’amministratore del condominio, potrete essere direttamente voi a chiamare l’operaio (anche per evitare ulteriori danni), fermo restando che sa la perdita verrà localizzata in una zona che non è di vostra pertinenza, vi farete rimborsare la spesa sostenuta.
Ma appunto, come si determina se il punto in cui c’è la perdita è vostro o di altri?
E’ semplice. Se il foro è in una tubatura della cosiddetta colonna montante, praticamente la condotta generale che sale in verticale attraverso i diversi piani dell’edificio e da cui partono tutte le diramazioni per i singoli appartamenti, la spesa è totalmente a carico del condominio (quindi, come detto sopra, divisa fra tutti i condomini).
Se invece ricade sulle diramazioni bisognerà vedere se la diramazione serve solo voi od anche altri condomini, e quindi se la spesa sarà tutta a carico vostro o divisa con l’altro condomino servito dalla tubatura.
Veniamo all’ultimo punto.
Appurato che la spesa spetta tutta od in parte al mio appartamento, se sto in affitto, pago io o il proprietario?
Qui il principio generale che regola i rapporti fra il proprietario e l’inquilino è sempre uno: l’inquilino paga le spese ordinarie, il proprietario quelle straordinarie.
Ma cosa significa questo in concreto? Come si capisce se una spesa è ordinaria o straordinaria?
Nei casi che abbiamo elencato (infiltrazione e perdita alle condutture) di regola la spesa spetta al proprietario. Tuttavia se la riparazione è urgente, può essere ordinata e pagata dall’inquilino salvo poi farsi rimborsare la spesa dal proprietario.
In ogni caso, il consiglio finale che posso darvi, sia che siate il condominio od il singolo condomino, abbiate sempre cura di fare le manutenzioni necessarie di vostra pertinenza, perché in questo modo eviterete danni economici quasi sempre più gravi per le conseguenze dovute alla vostra incuria.
Contattami se hai bisogno di aiuto!
